酒店物业部门喜忧参半的盈利预测半岛手机端下载

十年前

马修·斯蒂芬斯

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苏莱·艾戈伦著

全面服务、度假和会议酒店的利润前景是光明的。bd手机版网页有限责任公司半岛手机端下载然而，有限服务酒店的前景却不容乐观。bd手机版网页有限责任公司半岛手机端下载到201半岛手机端下载6年，整个酒店行业的客房收入预计将实现6.5%的复合年增长率，同期酒店总收入的复合年增长率为6.1%。

所以发现PKF Hospitality Research LLC，该研究考察了1978年至2011年期间酒店的财务表现，并利用这些数据衡量了全面服务、有限服半岛手机端下载bd手机版网页有限责任公司务、度假和会议酒店的酒店总收入年度变化与NOI变化之间的关系。

对于每个住宿细分行业，PKF-HR的罗伯特·曼德尔鲍姆他是研究信息服务总监和研究分析师加里·麦克达德计算了一个“流量倍数”，用来衡量收入的增加或减少作为利润保留了多少。“简单地说，”曼德尔鲍姆说，“流量倍数是利润与收入的年度变化之比，因此，它为物业管理费用和利润最大化提供了证据。”

两人发现，在经济衰退和繁荣时期，流动倍数变化很大。因此，采用不同的流量-多重计算方程分别对这两个时段进行分析。对于酒店收入增加的年份，流量倍数是通过半岛手机端下载利润方差除以收入方差来计算的。对于经济衰退时期，这个公式稍微复杂一些;分析师们先用收入差异减去利润，然后再除以收入差异。

从1978年到2011年，最稳定的流动出现在提供全方位服务的酒店和度假酒店，从而在繁荣时期实现利润最大化的能力最强。bd手机版网页有限责任公司半岛手机端下载在经济衰退时期，这些物业的运营商能够比其他行业的同行更好地限制NOI的下降。

曼德尔鲍姆说:“从历史上看，由于员工人数减少、服务和设施有限，有限服务酒店的利润率最高。然而，这些严峻的运营也导致这些酒店的固定成本占比很高，从而限制了管理层在行业衰退期间削减开支半岛手机端下载bd手机版网页有限责任公司的能力。”因此，在所有细分市场中，有限服务酒店的负平均半岛手机端下载bd手机版网页有限责任公司客流倍数(-5.81)最低。

资料来源:PKF Hospitality Research

收入下降也极大地影响了会议酒店，在经济衰退期间，平均流量倍数为-3.34。bd手机版网页有限责任公司半岛手机端下载然而，曼德尔鲍姆指出，最大程度的负流量倍数出现在20世纪80年代。他说:“近年来，无论是在收入增长还是下降的时期，会议酒店都半岛手机端下载bd手机版网页有限责任公司能够实现更有效的流量倍数。”

展望未来，PKF-HR的研究报告显示，2011年，豪华、中高档和高档连锁酒店的入住率超过半岛手机端下载bd手机版网页有限责任公司了它们的长期平均入住率水平。他们的RevPAR收益受到ADR增长的影响，这是导致高流量倍数的一个因素。另一方面，有限服务酒店的可观利润将推迟一两年。bd手机版网页有限责任公司半岛手机端下载曼德尔鲍姆说:“中高档、中档和经济型半岛手机端下载bd手机版网页有限责任公司酒店的复苏滞后于高档酒店。“ADR增长滞后，加上客流量倍数处于历史低位，这意味着有限服务酒店的利润将会增长，尽管与提供全面服务的酒店相比，增长速度会慢一些。”bd手机版网页有限责任公司半岛手机端下载

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作者简介

苏莱·艾戈伦是ALM房地产媒体集团驻纽约的内容策展人，也是《房地产论坛》杂志的主编。自2001年以来，她一直在商业、金融和商业房地产方面进行报道，特别强调多户住宅的所有领域。苏莱因其对行业的报道而获得了许多奖项，包括最佳贸易杂志报道的第一名和詹姆斯·d·卡珀奖最佳年轻记者奖的亚军。她经常在行业活动中担任主持人和演讲者，包括RealShare会议系列和媒体相关小组。

苏莱以优异的成绩毕业于霍巴特和威廉·史密斯学院(Hobart & William Smith college)，获得了媒体与社会和英语/创意写作专业的学士学位。苏莱目前住在长岛，和两个小霸王住在一起，她疼爱地称他们为“孩子”，还有两只壁虎和一排似乎无穷无尽的金鱼。

来源:GlobeSt.com

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