在经历了有记录以来最强劲的一年之后，房地产投资信托基金市场尽管最近出现波动，但仍处于相对良好的地位。仲量联行的战略交易监测详细介绍了推动REIT市场的主题，包括鉴于利率大幅上升、私有化活动增加以及COVID-19驱动的趋势消退而做出的建设性展望。
受通胀加剧、美联储(Federal Reserve)加息和更广泛的地缘政治风险的影响，REITs今年迄今已下跌20%。尽管市场参与者关注的是短期表现不佳，但房地产投资信托基金的长期表现要好于短期。自2021年1月以来，REITs的表现比标准普尔500指数高出14%以上，这是由REITs在这一年实现的43%的股东总回报率推动的。自助存储和工业部门在2021年分别上涨59%和45%，表现领先。
仲量联行资本市场并购与企业咨询集团主管Steve Hentschel表示:“REIT交易表现与更广泛的股票市场之间的相关性越来越大，与标准普尔500指数相比，在滚动三个月的基础上，目前的相关性为92%，而量化交易活动的激增以及指数基金等被动型股票投资者在REIT领域的出现加剧了这种相关性。”“在全球金融危机和2019冠状病毒病(COVID-19)等极端波动时期，这种相关性更加明显，我们今天也看到了这种相关性。总体趋势是，房地产投资信托基金的交易价格继续与房地产价值越来越脱钩。”
房地产投资信托基金的交易价格相对于净资产价值(NAV)的平均折扣超过15%。公共和私人价值的持续错位，可能是基本面驱动的私人市场参与者面临机遇的前兆，从而导致私有化并购。此外，对NAV的折扣导致了不利的股权资本成本，今年迄今为止，后续股权发行仅为80亿美元，比2021年慢得多，2021年全年筹集了超过270亿美元的后续股权资本。
核心通货膨胀指数的“粘性”不断增长，目前超过8.5%，这导致美联储今年大幅加息，在曲线的较长和较短部分平均提高了150个基点。这进而导致上述REITs的表现不佳，进而导致REITs的隐含交易上限率上升超过60个基点。
Hentschel补充说:“尽管目前的上限利率收益率与固定收益收益率相比是最紧张的，但重要的是要考虑到REITs巨大的增长前景，预计未来三年REITs将带来平均20%的同店NOI增长。”“尽管目前资本市场波动，但基本面仍支持REITs的长期前景乐观。”
私有化的兴起
非交易型REIT的激增引发了REIT股票和并购市场的范式转变。自2018年以来，REIT收购私募股权的总额已达860亿美元，是IPO股权规模的17倍多。由于2022年年初至今没有ipo，已经有5起私有化交易，股本规模超过210亿美元。这是几年前开始的一个趋势的延续。
仲量联行资本市场(JLL capital Markets)并购与企业咨询集团董事总经理Sheheryar Hafeez表示:“非交易REIT领域筹集的巨额资金推动了执行更大规模交易的需求。”“并购交易是配置资本的一种有效方式，如果大量融资保持正轨，非交易reit的新参与者开始筹集大量资金，公开市场和私人市场的长期错位持续下去，我们可能会看到这一趋势继续下去。”
“在许多方面，非交易REIT已经取代了公共REIT市场，成为一种增长资本的形式，因为投资者寻求从与公开股票市场不相关的房地产中获得回报，将资金重新配置到非交易REIT领域，”他继续说
通货膨胀导致资金转向更安全的房地产投资信托基金
随着5月份通货膨胀年率加速至8.5%，提供更高通胀对冲的公共REITs表现优于市场和其他REITs。自2019年12月以来，加权平均租赁期(WALT)较长的reit的表现一直优于加权平均租赁期较短的reit，但这种关系在2021年年中发生逆转，导致近期WALT较短的reit蓬勃发展。
哈菲兹补充说:“由于市场似乎预计经济活动将放缓，目前正在转向被视为‘安全’的资产。”“自2021年12月以来，分析的主要行业中最大的两个REITs的表现比同行高出5.5%，而在2020年12月至2021年期间，这两个REITs的表现只比同行高出2.0%。”
COVID-19对REIT业绩的影响可能正在消散
近期业绩数据中的一线希望是COVID-19对REIT业绩的影响有所缓解。与实体店关闭期间苦苦挣扎的零售REITs相比，与电子商务繁荣相关的子行业等COVID-19受益者在大流行期间的表现要好于零售REITs。同样，与2020年以网关为重点的REITs相比，以网关为重点的REITs表现不佳。如今，这些趋势正在逆转。
Hentschel说:“尽管在可预见的未来，COVID-19仍将是我们所有人都必须面对的现实，但我们看到COVID-19的‘滞后者’开始强劲反弹，这令人鼓舞，也反映了更广泛的美国人的心态，他们希望向前迈进。”
债务市场推动了私人房地产市场的资产重新定价，但大量干粉缓解了这种情况
私人资本市场资产的重新定价最初是由利率上升推动的;然而，债券市场尽管波动较大，但仍具有流动性。目前正在对新收购进行更广泛的风险评估，投资者正在根据通胀环境、未来加息和经济放缓的可能性对他们的模型进行压力测试，但是，由于大量的干粉在场外(仅封闭式基金目前就有超过2400亿美元的干粉)，大幅重新定价的风险可能会得到缓解。
社区中心受益于行为的转变
社区零售中心在美国的库存面积为9.53亿平方英尺，目前正经历着巨大的利好。社区中心通常被定义为可出租空间为1万至10万平方英尺(约合6万平方米)，通常不包含大型的大型租户。因此，他们聚集了来自附近的消费者群体，以满足购物和服务需求。现在，近90%的消费发生在距离消费者住所15分钟车程的范围内，这种消费者习惯向离家更近购物的转变推动了这些资产的整体表现。
此外，与传统的大型零售商相比，平均租赁期限更短，而且几乎没有新的开发项目，这使得业主在租金增长方面更加积极主动，使这些资产成为投资者的首选目标。
仲量联行资本市场是一家为房地产投资者和业主提供全方位资本解决方案的全球供应商。我们对本地市场和全球投资者的深入了解为客户提供了一流的解决方案——无论是投资销售和咨询、债务咨询、股权咨询还是资本重组。该公司在全球近50个国家设有办事处，拥有3000多名资本市场专家。
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