作为我们团队的酒店律师返回从美半岛手机端下载洲住宿投资峰会(爱丽丝)在洛杉矶,我们都注意到一个很大的变化。年初以来,这是第一次行业会议上从大萧条中复苏,我们看到了明显的好转酒店投资者情绪似乎获得牵引力。半岛手机端下载不幸的是这是一个消极的转变。
直到现在,一直讨论复苏将持续多久(我们在什么局)?和多高的价值观和基本面将峰值之前,下一个循环的开始。与其说这一次。
具有讽刺意味的是,酒店行业基本面仍声半岛手机端下载音和继续改善,尽管可能更慢。但是酒店的价格低迷的房地产投资信托基金和只股票(许多是一年前的大约半岛手机端下载一半的价值)现在似乎塑造行业心理和投资心态的一个重要组成部分。在这个场景中,华尔街正在推动,而不是相反。换句话说,华尔街的偏见的观点是拥有一个真正的世界对酒店业的影响。半岛手机端下载
在华尔街发生了什么?
这是根据一个行业分析师:它是如何工作的
- 华尔街投资者成为迷恋酒店房地产投资信托基金和股票,因为记录酒店的每间可用房收入增长率等指标半岛手机端下载行业从大萧条中恢复过来。
- 几十年来,每年的平均增长率为5%或6%是非凡的,也许是创纪录的。
- 连续几年,酒店每间可用房收入出现在许多市场都达到或超过了半岛手机端下载5%或6%的记录,和华尔街喜欢它。
- 现在,我们回到最高水平(或在大多数市场附近),增长速度正在放缓。和的前景“仅仅”4%的平均增长率吓坏了华尔街投资者…或者至少让他们认为他们应该直接注意力,增长率更健壮。
- 另外,纽约市被认为是整个美国的象征。曼哈顿酒店市场已经停滞不前之半岛手机端下载后领先美国酒店市场多年来,现在在爆炸的供应。,曼哈顿最严重的问题在中国Airbnb房间供应等于50%的可用房间的市场。(但你有试过在曼哈顿的酒店房间,或看到你需要支付什么?)半岛手机端下载
- 公司达成率,大多数城市酒店客房业务的基础,从大萧条中恢复很慢但是这些利率现在又开始超过峰值年的水平。半岛手机端下载
- 机构级酒店资产仍然在4%到6%的交易限制半岛手机端下载利率,几乎市场衰退的迹象。
为这些或其他原因,酒店行业已经失去了它的“首选宠儿”地位与股票分析半岛手机端下载师和投资者。他们已经决定了酒店行业不能维持高水平的增长产生了在过去半岛手机端下载的几年里。他们降低行业的投资潜力和重新定位他们的资本。因此,酒店reit股票价值和C队下来,它们有效地阻止筹集新半岛手机端下载资本以有吸引力的利率购买更多酒店。bd手机版网页有限责任公司vb这些公司已经开始严重影响买方-卖方平衡,因此酒店的市场价格。半岛手机端下载
它有多么坏?酒店的房地产投资信半岛手机端下载托基金和C公司股票下降了高达40 - 50%(或更多)从一年前。事实上,你可以从它在30%的折扣购买酒店否半岛手机端下载bd手机版网页有限责任公司则你如果你买酒店REIT股票成本。
华尔街的真实世界效应的评估酒店吗?
乍一看,人们可能会想知道股市可能影响酒店投资和所有权的现实世界。半岛手机端下载谁在乎什么是股票的价格当你的酒店是有利可图的,事情正在好转吗?半岛手机端下载
仔细检查,然而,华尔街是一个巨大和酒店行业重要的资本来源。半岛手机端下载它提供了数十亿美元的资本公共房地产投资信托基金和C队一直活跃买家,酒店在过去的几年里。半岛手机端下载你常听到的抱怨有人无法竞争买一个酒店,因为酒店REIT便宜,立即获得资本和哄抬价格吗?半岛手机端下载
reit不再有那种获得廉价资本当他们的股票价格是一年前的一半。这有效地消除了房地产投资信托基金作为主要活跃买家属性。
此外,华尔街的担忧酒店部门暂停了房地产投资者。半岛手机端下载每个人都开始重新考虑他们的投资酒店。bd手机版网页有限责任公司半岛手机端下载他们付出的太多了吗?太迟了在购买周期吗?
一切都应该是好但是…。
召开特别会议的住宿行业投资委员会(酒店行业的“智库”),大卫·勒布RW Baird给一个伟大的介绍为什么华尔街是犯了一个错误在降低酒店的投资。半岛手机端下载平均增长率一直处于创纪录的水平太久,这些不是在从长远来看可持续的水平。供应增长仍然低于需求增长。需求增长仍在继续。每间可用房收入出现继续占用和利率方面的帮助。酒店股票半岛手机端下载和房地产投资信托基金明显低估了他们的资产。等等。等等。
但是你出来的优点,值得注意的事实,人,是,这是一个完整的投资者情绪好转。我们现在在防守为什么负面新闻不应该太当回事。这是我们行业的一个彻底的转变。
没有人谈论这些问题直到现在。这改变整个行业的动态。
对这个行业
这些发展可能会被证明是屏幕上的一个小插曲,没有意义。但如果他们早期指标的趋势,可能有很多影响。
我们将不得不放缓是否REIT投资成为所有其他投资者投资放缓的前兆。也许这将是一个买入机会为其他投资者难以与房地产投资信托基金的竞争直到现在。
如果买家的热情通过放缓,酒店价值观将峰值甚至动摇。半岛手机端下载这将创造机会,但也可以沉淀显著下降导致一个更广泛的抛售。
好时光,酒店行业往往是自由支出来吸引新客户,并半岛手机端下载维护一个高水平的消费标准。如果经济衰退即将来临,这将是重要的早期控制成本而积极地继续市场属性。
的犹豫我们看到市场的前景提出了开发人员,如果你还没有开始你的项目上的授权流程,它可能是太迟了。我们不知道什么时候,但发展窗口可能会关闭宜早不宜迟。你不能假设你有另一个三年。(或者你需要准备打开一个市场,渡过难关,直到复苏。)
一些初步迹象表明,银行担心的这些发展和在酒店融资变得更难获得。半岛手机端下载这就提出了一个较小的巨额融资和更高的成本。你需要运行自己的灵敏度分析对你意味着什么。
我们表明,天没有塌下来,但这只是一滴雨
我们继续相信,酒店行业的基本面是固体和非常积极的。半岛手机端下载
似乎不切实际的讽刺,“不公平”华尔街的预期应该沉淀一个酒店行业的低迷,但这是一种可能性。半岛手机端下载
在任何情况下,酒店业主必须考半岛手机端下载虑是否出售或如果它已经太迟了。卖家需要现实的设定他们的价值目标,和买家可能会更加保守的定价分析。
很多买家可能会推迟或放弃酒店购买。半岛手机端下载在任何情况下,价格可能比较保守。也许这是一个健康的平衡。
在所有的事件,我们希望并不“说服自己“衰退时没有合理的现实。
关于作者
吉姆·巴特勒是JMBM的创始合伙人,其全球酒店集团董事长®和中国投资集团™。他投入100%的实践热情好客,代表酒店业主,开发商和银行。半岛手机端下载吉姆JMBM领先的全球酒店集团®——一个经验丰富的专业团队和超过710亿美元的酒店事务,涉及3800多个属性位于世界各地。半岛手机端下载吉姆是同样的作者www.半岛手机端下载HotelLawBlog.com。
